DIFERENCIAS ENTRE METODOS
a) ¿Hay diferencias entre los avalúos efectuados con cada uno de los métodos (costo, comparación, renta, residual)?
Hay diferencias entre los resultados mas no hay diferencias en el fin que persiguen, pues todos intentan llegara al valor de inmueble par el momento del avalúo. Incluso existen diferencias en los resultados que se obtienen en cada método cuando la misma tasación es realizada por avaluadores diferentes.
b) si las hay, ¿Cuáles serían las motivaciones - errores, deficiencias en las técnicas, cambios en la economía u otras?
Cada metido usa instrumentos de cálculo diferente y va a depender del criterio de tasador muchos de los atores a aplicar, se tendrán que tomar decisiones que siempre van a influir en el valor final. Por otra parte los cambios en la economía la dinámica de los mercados, afectan los valores de los avalúos y dependerán del método que se utilice, cuando la economía está deprimida pude que inmuebles se comercialicen por debajo de su costo de reproducción, sin embargo el método del costo nos dirá muy poco de este fenómeno.
De igual manera en cada método se precisa de una determina información (insumos, datos) inicial, de donde el tasador partirá para realizar su avalúo, según el momento económico que viva la región donde se realiza el avalúo existirá más o menos información, más o menos distorsionada, y la información que esta disponible para usar el método del mercado (transacciones) no es la misma cantidad que existirá de esta para realizar el avalúo por ejemplo por renta.(a lo mejor no hay datos o está deprimido el sector de alquileres) La precisión y fiabilidad que se tenga de los datos que suministran constructores para estimar el presupuesto para realizarlo por costo también afectara el valor final. Cada inmueble es particular dentro de un mercado y existirá mayor o menor información para realizar el avalúo por uno u otro método, sin dudad que lo ideal es iniciar usando el método del mercado y apoyarse en los otros métodos, por supuesto todo dependiendo del inmueble y de la información con que se cuente.
Hay diferencias entre los resultados mas no hay diferencias en el fin que persiguen, pues todos intentan llegara al valor de inmueble par el momento del avalúo. Incluso existen diferencias en los resultados que se obtienen en cada método cuando la misma tasación es realizada por avaluadores diferentes.
b) si las hay, ¿Cuáles serían las motivaciones - errores, deficiencias en las técnicas, cambios en la economía u otras?
Cada metido usa instrumentos de cálculo diferente y va a depender del criterio de tasador muchos de los atores a aplicar, se tendrán que tomar decisiones que siempre van a influir en el valor final. Por otra parte los cambios en la economía la dinámica de los mercados, afectan los valores de los avalúos y dependerán del método que se utilice, cuando la economía está deprimida pude que inmuebles se comercialicen por debajo de su costo de reproducción, sin embargo el método del costo nos dirá muy poco de este fenómeno.
De igual manera en cada método se precisa de una determina información (insumos, datos) inicial, de donde el tasador partirá para realizar su avalúo, según el momento económico que viva la región donde se realiza el avalúo existirá más o menos información, más o menos distorsionada, y la información que esta disponible para usar el método del mercado (transacciones) no es la misma cantidad que existirá de esta para realizar el avalúo por ejemplo por renta.(a lo mejor no hay datos o está deprimido el sector de alquileres) La precisión y fiabilidad que se tenga de los datos que suministran constructores para estimar el presupuesto para realizarlo por costo también afectara el valor final. Cada inmueble es particular dentro de un mercado y existirá mayor o menor información para realizar el avalúo por uno u otro método, sin dudad que lo ideal es iniciar usando el método del mercado y apoyarse en los otros métodos, por supuesto todo dependiendo del inmueble y de la información con que se cuente.
Re: DIFERENCIAS ENTRE METODOS
¿ Cómo se define la tasa de interés en la valuación por capitalización?
Es la relación existente entre las utilidades que se obtienen o que se pueden obtener de un inmueble y el valor del inmueble (Renta/Valor del Inmueble). Si el inmueble genera alquileres esta tasa estará dada por el canon anual entre el valor del inmueble, y así para cualquier otro inmueble que genere renta, sin embargo el caso es que en los avalúos lo que no se conoce es precisamente el valor de inmueble, entonces las tasa estar dada por aquella tasa FIANANCIERA que genere la misma ganancia para los mismos niveles de inversión y con niveles similares o menores de riesgo.
Es la relación existente entre las utilidades que se obtienen o que se pueden obtener de un inmueble y el valor del inmueble (Renta/Valor del Inmueble). Si el inmueble genera alquileres esta tasa estará dada por el canon anual entre el valor del inmueble, y así para cualquier otro inmueble que genere renta, sin embargo el caso es que en los avalúos lo que no se conoce es precisamente el valor de inmueble, entonces las tasa estar dada por aquella tasa FIANANCIERA que genere la misma ganancia para los mismos niveles de inversión y con niveles similares o menores de riesgo.
Re: TASA DE INTERES
Marco Aurélio
La
depreciación funcional es un factor difícil de medir (a mi entender)
toda vez que dependerá de la habilidad y conocimiento que el avaluador
tenga del mercado y de los inmuebles o del inmueble en estudio, si posee
suficiente datos a ha realizado suficientes avalúos en la zona, podrá
estimar con relativa facilidad un factor que al aplicarlo desmejorará o
disminuirá el valor final en un porcentaje dado. Para quienes no conocen
bien el mercado del inmueble en estudio sería necesario realizar
investigaciones más cercanas, realizar encuestas, entrevistas con
propietarios, con posibles compradores para establecer un factor de
demerito para castigar el inmueble (su valor). De igual manera pudiera
estimarse un valor (depreciacion funcional) en función de lo que
costaría realizar los cambios en el inmueble a fin de que este recupere
su deseabilidad en el mercado y hacerlo competitivo.
Re: DEPRECIACION FUNCIONAL
Jorge:
Es un bueno razonamiento.Se prodía hablar en un "costo de renovación".
Todavía hay casos que no se puede pensar por el costo, tal como un edificio residencial o de oficinas que tiene pocas vagas para automóviles. Si no hay terrenos a su lado, es difícil manejar esa depreciación con el mecanismo de costo de renovación.
Marco Aurélio
Es un bueno razonamiento.Se prodía hablar en un "costo de renovación".
Todavía hay casos que no se puede pensar por el costo, tal como un edificio residencial o de oficinas que tiene pocas vagas para automóviles. Si no hay terrenos a su lado, es difícil manejar esa depreciación con el mecanismo de costo de renovación.
Marco Aurélio
Re: DEPRECIACION FUNCIONAL
Si.
Efectivamente el estudio va a depender del caso, para la situacion de
falta de estacionamiento, es mas complicado, si no existe la posibilidad
real de crearlo, pero se podria determinar cuanto cuesta mantener un
puesto de estacionamietno en la zona ? y descontarlo de la renta del
inmueble, suponiendo que sea un apartamento u oficina? Gracias
Re: DEPRECIACION FUNCIONAL
Ejercicio Regresión Múltiple
Foro de Debate sobre el Tema 2
Se encuentra adjunto en el Material para Tareas el archivo del EXCEL con las salidas del sistema utilizándose las herramientas Análisis de Datos/Regresión para los datos del ejercicio 3 de la clase de regresión lineal múltiple, que se encuentran en la tabla 1. Es recomendable que todos intenten reproducir estos resultados en sus equipos. Vea como habilitar as herramientas de regresión en el archivo que se encuentra también en el material de tareas.
Con base en los resultados del EXCEL que se encuentran en el material para tareas gustaría de saber sus comentarios y dudas a respecto de las siguientes cuestiones:
a) La ecuación del modelo lineal;
b) La interpretación del modelo;
c) El poder de explicación del modelo con su debida interpretación, indicado por el R-Cuadrado;
d) El Análisis de significancia global del modelo, indicado por el F de Significación;
e) El análisis de significancia individual de los parámetros, indicado por el valor-p.
Se encuentra adjunto en el Material para Tareas el archivo del EXCEL con las salidas del sistema utilizándose las herramientas Análisis de Datos/Regresión para los datos del ejercicio 3 de la clase de regresión lineal múltiple, que se encuentran en la tabla 1. Es recomendable que todos intenten reproducir estos resultados en sus equipos. Vea como habilitar as herramientas de regresión en el archivo que se encuentra también en el material de tareas.
Tabla 1 - DATOS
Datos
|
D (km)
|
A (ha)
|
PU ($/m2)
|
1
|
0,00
|
10,00
|
3,00
|
2
|
1,00
|
20,00
|
2,00
|
3
|
1,00
|
30,00
|
1,00
|
4
|
2,00
|
15,00
|
1,00
|
5
|
1,00
|
5,00
|
3,00
|
Con base en los resultados del EXCEL que se encuentran en el material para tareas gustaría de saber sus comentarios y dudas a respecto de las siguientes cuestiones:
a) La ecuación del modelo lineal;
b) La interpretación del modelo;
c) El poder de explicación del modelo con su debida interpretación, indicado por el R-Cuadrado;
d) El Análisis de significancia global del modelo, indicado por el F de Significación;
e) El análisis de significancia individual de los parámetros, indicado por el valor-p.
Re: Ejercicio Regresión Múltiple
a) La ecuación del modelo lineal; PU = 3.94 – 0.82 * D – 0.07 *A
b) La interpretación del modelo; El Moelo obtenido es del tipo lineal genral, cumple con la forma Y = b0 + b1X1 +b2X2+…bnXn A medida que aumenta la distancia (D) la variable PU disminuye, a medida que aumenta el area (A), igualmnete PU disminuye
c) El poder de explicación del modelo con su debida interpretación, indicado por el R-Cuadrado; Por ser un modelo lineal general con dos variables, se debe analizar el valor e R2 ajustado mas que R2, sin embargo R2= 0.93, indica que el 93% de las variaciones del PU son producto de variaciones de las variables independientes. Y mas estrictamente R2 ajustado e 0.87, indica que el 87% de las variaciones en el PU son producto de variaciones de las variables D Y A, el resto
d) El Análisis de significancia global del modelo, indicado por el F de Significación; Para un α = 5%, e Ftabulado es 19, el cual es mayor que el Fcalculado (14.88) por lo tanto la hipótesis nula (H0) no es rechazada al nivel del 5 % entonces uno de los parámetros debe ser igual a cero.
e) El análisis de significancia individual de los parámetros, indicado por el valor-p.
Para alfa = 5%
P-value
Intercepción 0,009648052 Se rechaza la hipotesis nula P meor que 0.05
D (km) 0,083811167 No se rechaza la hipotesis nula P mayor que 0.05
A (ha) 0,06505301 No se rechaza la hipotesis nula P mayor que 0.05
No hay regresion conjunta.
JORGE RINCON
Merida, Venezuela
b) La interpretación del modelo; El Moelo obtenido es del tipo lineal genral, cumple con la forma Y = b0 + b1X1 +b2X2+…bnXn A medida que aumenta la distancia (D) la variable PU disminuye, a medida que aumenta el area (A), igualmnete PU disminuye
c) El poder de explicación del modelo con su debida interpretación, indicado por el R-Cuadrado; Por ser un modelo lineal general con dos variables, se debe analizar el valor e R2 ajustado mas que R2, sin embargo R2= 0.93, indica que el 93% de las variaciones del PU son producto de variaciones de las variables independientes. Y mas estrictamente R2 ajustado e 0.87, indica que el 87% de las variaciones en el PU son producto de variaciones de las variables D Y A, el resto
d) El Análisis de significancia global del modelo, indicado por el F de Significación; Para un α = 5%, e Ftabulado es 19, el cual es mayor que el Fcalculado (14.88) por lo tanto la hipótesis nula (H0) no es rechazada al nivel del 5 % entonces uno de los parámetros debe ser igual a cero.
e) El análisis de significancia individual de los parámetros, indicado por el valor-p.
Para alfa = 5%
P-value
Intercepción 0,009648052 Se rechaza la hipotesis nula P meor que 0.05
D (km) 0,083811167 No se rechaza la hipotesis nula P mayor que 0.05
A (ha) 0,06505301 No se rechaza la hipotesis nula P mayor que 0.05
No hay regresion conjunta.
JORGE RINCON
Merida, Venezuela
Re: Ejercicio Regresión Múltiple
c) El modelo dio una R2 de 93% y una r ajustada de 87% por lo que la distancia y area pueden utilizarse para calcular el precio unitario, sin embargo es necesario analizar los valores de F y P .
d) El modelo dio una F significativa de 6%. De acuerdo a los expusto el dia lunes en la teleclase, se puede aceptar hasta un 10% para las avaluaciones, por lo que se puede rechazar la hipotesis nula (precio unitario = media). En Ecuador, no existe una norma especifica pero el 10% esta dentro del rango de + - 2 desviaciones standard.
e) Siguiendo la misma logica, si se toma una alfa de 10%, se rechazaria las hipotesis nulas, ya que los valores de P estan debajo de del alfa de 10%. Lo que quiere decir que las variables distancia y areas juntas explican la variabilidad del precio con una confianza del 90% o se puede decir que si se acepta la regresion
| Intercepción | 0.009648052 |
| D (km) | 0.083811167 |
| A (ha) | 0.06505301 |
