lunes, 30 de junio de 2014
martes, 6 de noviembre de 2012
DIFERENCIAS ENTRE METODOS
a) ¿Hay diferencias entre los avalúos efectuados con cada uno de los métodos (costo, comparación, renta, residual)?
Hay diferencias entre los resultados mas no hay diferencias en el fin que persiguen, pues todos intentan llegara al valor de inmueble par el momento del avalúo. Incluso existen diferencias en los resultados que se obtienen en cada método cuando la misma tasación es realizada por avaluadores diferentes.
b) si las hay, ¿Cuáles serían las motivaciones - errores, deficiencias en las técnicas, cambios en la economía u otras?
Cada metido usa instrumentos de cálculo diferente y va a depender del criterio de tasador muchos de los atores a aplicar, se tendrán que tomar decisiones que siempre van a influir en el valor final. Por otra parte los cambios en la economía la dinámica de los mercados, afectan los valores de los avalúos y dependerán del método que se utilice, cuando la economía está deprimida pude que inmuebles se comercialicen por debajo de su costo de reproducción, sin embargo el método del costo nos dirá muy poco de este fenómeno.
De igual manera en cada método se precisa de una determina información (insumos, datos) inicial, de donde el tasador partirá para realizar su avalúo, según el momento económico que viva la región donde se realiza el avalúo existirá más o menos información, más o menos distorsionada, y la información que esta disponible para usar el método del mercado (transacciones) no es la misma cantidad que existirá de esta para realizar el avalúo por ejemplo por renta.(a lo mejor no hay datos o está deprimido el sector de alquileres) La precisión y fiabilidad que se tenga de los datos que suministran constructores para estimar el presupuesto para realizarlo por costo también afectara el valor final. Cada inmueble es particular dentro de un mercado y existirá mayor o menor información para realizar el avalúo por uno u otro método, sin dudad que lo ideal es iniciar usando el método del mercado y apoyarse en los otros métodos, por supuesto todo dependiendo del inmueble y de la información con que se cuente.
Hay diferencias entre los resultados mas no hay diferencias en el fin que persiguen, pues todos intentan llegara al valor de inmueble par el momento del avalúo. Incluso existen diferencias en los resultados que se obtienen en cada método cuando la misma tasación es realizada por avaluadores diferentes.
b) si las hay, ¿Cuáles serían las motivaciones - errores, deficiencias en las técnicas, cambios en la economía u otras?
Cada metido usa instrumentos de cálculo diferente y va a depender del criterio de tasador muchos de los atores a aplicar, se tendrán que tomar decisiones que siempre van a influir en el valor final. Por otra parte los cambios en la economía la dinámica de los mercados, afectan los valores de los avalúos y dependerán del método que se utilice, cuando la economía está deprimida pude que inmuebles se comercialicen por debajo de su costo de reproducción, sin embargo el método del costo nos dirá muy poco de este fenómeno.
De igual manera en cada método se precisa de una determina información (insumos, datos) inicial, de donde el tasador partirá para realizar su avalúo, según el momento económico que viva la región donde se realiza el avalúo existirá más o menos información, más o menos distorsionada, y la información que esta disponible para usar el método del mercado (transacciones) no es la misma cantidad que existirá de esta para realizar el avalúo por ejemplo por renta.(a lo mejor no hay datos o está deprimido el sector de alquileres) La precisión y fiabilidad que se tenga de los datos que suministran constructores para estimar el presupuesto para realizarlo por costo también afectara el valor final. Cada inmueble es particular dentro de un mercado y existirá mayor o menor información para realizar el avalúo por uno u otro método, sin dudad que lo ideal es iniciar usando el método del mercado y apoyarse en los otros métodos, por supuesto todo dependiendo del inmueble y de la información con que se cuente.
Re: DIFERENCIAS ENTRE METODOS
¿ Cómo se define la tasa de interés en la valuación por capitalización?
Es la relación existente entre las utilidades que se obtienen o que se pueden obtener de un inmueble y el valor del inmueble (Renta/Valor del Inmueble). Si el inmueble genera alquileres esta tasa estará dada por el canon anual entre el valor del inmueble, y así para cualquier otro inmueble que genere renta, sin embargo el caso es que en los avalúos lo que no se conoce es precisamente el valor de inmueble, entonces las tasa estar dada por aquella tasa FIANANCIERA que genere la misma ganancia para los mismos niveles de inversión y con niveles similares o menores de riesgo.
Es la relación existente entre las utilidades que se obtienen o que se pueden obtener de un inmueble y el valor del inmueble (Renta/Valor del Inmueble). Si el inmueble genera alquileres esta tasa estará dada por el canon anual entre el valor del inmueble, y así para cualquier otro inmueble que genere renta, sin embargo el caso es que en los avalúos lo que no se conoce es precisamente el valor de inmueble, entonces las tasa estar dada por aquella tasa FIANANCIERA que genere la misma ganancia para los mismos niveles de inversión y con niveles similares o menores de riesgo.
Re: TASA DE INTERES
Marco Aurélio
La
depreciación funcional es un factor difícil de medir (a mi entender)
toda vez que dependerá de la habilidad y conocimiento que el avaluador
tenga del mercado y de los inmuebles o del inmueble en estudio, si posee
suficiente datos a ha realizado suficientes avalúos en la zona, podrá
estimar con relativa facilidad un factor que al aplicarlo desmejorará o
disminuirá el valor final en un porcentaje dado. Para quienes no conocen
bien el mercado del inmueble en estudio sería necesario realizar
investigaciones más cercanas, realizar encuestas, entrevistas con
propietarios, con posibles compradores para establecer un factor de
demerito para castigar el inmueble (su valor). De igual manera pudiera
estimarse un valor (depreciacion funcional) en función de lo que
costaría realizar los cambios en el inmueble a fin de que este recupere
su deseabilidad en el mercado y hacerlo competitivo.
Re: DEPRECIACION FUNCIONAL
Jorge:
Es un bueno razonamiento.Se prodía hablar en un "costo de renovación".
Todavía hay casos que no se puede pensar por el costo, tal como un edificio residencial o de oficinas que tiene pocas vagas para automóviles. Si no hay terrenos a su lado, es difícil manejar esa depreciación con el mecanismo de costo de renovación.
Marco Aurélio
Es un bueno razonamiento.Se prodía hablar en un "costo de renovación".
Todavía hay casos que no se puede pensar por el costo, tal como un edificio residencial o de oficinas que tiene pocas vagas para automóviles. Si no hay terrenos a su lado, es difícil manejar esa depreciación con el mecanismo de costo de renovación.
Marco Aurélio
Re: DEPRECIACION FUNCIONAL
Si.
Efectivamente el estudio va a depender del caso, para la situacion de
falta de estacionamiento, es mas complicado, si no existe la posibilidad
real de crearlo, pero se podria determinar cuanto cuesta mantener un
puesto de estacionamietno en la zona ? y descontarlo de la renta del
inmueble, suponiendo que sea un apartamento u oficina? Gracias
Re: DEPRECIACION FUNCIONAL
Ejercicio Regresión Múltiple
Foro de Debate sobre el Tema 2
Se encuentra adjunto en el Material para Tareas el archivo del EXCEL con las salidas del sistema utilizándose las herramientas Análisis de Datos/Regresión para los datos del ejercicio 3 de la clase de regresión lineal múltiple, que se encuentran en la tabla 1. Es recomendable que todos intenten reproducir estos resultados en sus equipos. Vea como habilitar as herramientas de regresión en el archivo que se encuentra también en el material de tareas.
Con base en los resultados del EXCEL que se encuentran en el material para tareas gustaría de saber sus comentarios y dudas a respecto de las siguientes cuestiones:
a) La ecuación del modelo lineal;
b) La interpretación del modelo;
c) El poder de explicación del modelo con su debida interpretación, indicado por el R-Cuadrado;
d) El Análisis de significancia global del modelo, indicado por el F de Significación;
e) El análisis de significancia individual de los parámetros, indicado por el valor-p.
Se encuentra adjunto en el Material para Tareas el archivo del EXCEL con las salidas del sistema utilizándose las herramientas Análisis de Datos/Regresión para los datos del ejercicio 3 de la clase de regresión lineal múltiple, que se encuentran en la tabla 1. Es recomendable que todos intenten reproducir estos resultados en sus equipos. Vea como habilitar as herramientas de regresión en el archivo que se encuentra también en el material de tareas.
Tabla 1 - DATOS
Datos
|
D (km)
|
A (ha)
|
PU ($/m2)
|
1
|
0,00
|
10,00
|
3,00
|
2
|
1,00
|
20,00
|
2,00
|
3
|
1,00
|
30,00
|
1,00
|
4
|
2,00
|
15,00
|
1,00
|
5
|
1,00
|
5,00
|
3,00
|
Con base en los resultados del EXCEL que se encuentran en el material para tareas gustaría de saber sus comentarios y dudas a respecto de las siguientes cuestiones:
a) La ecuación del modelo lineal;
b) La interpretación del modelo;
c) El poder de explicación del modelo con su debida interpretación, indicado por el R-Cuadrado;
d) El Análisis de significancia global del modelo, indicado por el F de Significación;
e) El análisis de significancia individual de los parámetros, indicado por el valor-p.
Re: Ejercicio Regresión Múltiple
a) La ecuación del modelo lineal; PU = 3.94 – 0.82 * D – 0.07 *A
b) La interpretación del modelo; El Moelo obtenido es del tipo lineal genral, cumple con la forma Y = b0 + b1X1 +b2X2+…bnXn A medida que aumenta la distancia (D) la variable PU disminuye, a medida que aumenta el area (A), igualmnete PU disminuye
c) El poder de explicación del modelo con su debida interpretación, indicado por el R-Cuadrado; Por ser un modelo lineal general con dos variables, se debe analizar el valor e R2 ajustado mas que R2, sin embargo R2= 0.93, indica que el 93% de las variaciones del PU son producto de variaciones de las variables independientes. Y mas estrictamente R2 ajustado e 0.87, indica que el 87% de las variaciones en el PU son producto de variaciones de las variables D Y A, el resto
d) El Análisis de significancia global del modelo, indicado por el F de Significación; Para un α = 5%, e Ftabulado es 19, el cual es mayor que el Fcalculado (14.88) por lo tanto la hipótesis nula (H0) no es rechazada al nivel del 5 % entonces uno de los parámetros debe ser igual a cero.
e) El análisis de significancia individual de los parámetros, indicado por el valor-p.
Para alfa = 5%
P-value
Intercepción 0,009648052 Se rechaza la hipotesis nula P meor que 0.05
D (km) 0,083811167 No se rechaza la hipotesis nula P mayor que 0.05
A (ha) 0,06505301 No se rechaza la hipotesis nula P mayor que 0.05
No hay regresion conjunta.
JORGE RINCON
Merida, Venezuela
b) La interpretación del modelo; El Moelo obtenido es del tipo lineal genral, cumple con la forma Y = b0 + b1X1 +b2X2+…bnXn A medida que aumenta la distancia (D) la variable PU disminuye, a medida que aumenta el area (A), igualmnete PU disminuye
c) El poder de explicación del modelo con su debida interpretación, indicado por el R-Cuadrado; Por ser un modelo lineal general con dos variables, se debe analizar el valor e R2 ajustado mas que R2, sin embargo R2= 0.93, indica que el 93% de las variaciones del PU son producto de variaciones de las variables independientes. Y mas estrictamente R2 ajustado e 0.87, indica que el 87% de las variaciones en el PU son producto de variaciones de las variables D Y A, el resto
d) El Análisis de significancia global del modelo, indicado por el F de Significación; Para un α = 5%, e Ftabulado es 19, el cual es mayor que el Fcalculado (14.88) por lo tanto la hipótesis nula (H0) no es rechazada al nivel del 5 % entonces uno de los parámetros debe ser igual a cero.
e) El análisis de significancia individual de los parámetros, indicado por el valor-p.
Para alfa = 5%
P-value
Intercepción 0,009648052 Se rechaza la hipotesis nula P meor que 0.05
D (km) 0,083811167 No se rechaza la hipotesis nula P mayor que 0.05
A (ha) 0,06505301 No se rechaza la hipotesis nula P mayor que 0.05
No hay regresion conjunta.
JORGE RINCON
Merida, Venezuela
Re: Ejercicio Regresión Múltiple
c) El modelo dio una R2 de 93% y una r ajustada de 87% por lo que la distancia y area pueden utilizarse para calcular el precio unitario, sin embargo es necesario analizar los valores de F y P .
d) El modelo dio una F significativa de 6%. De acuerdo a los expusto el dia lunes en la teleclase, se puede aceptar hasta un 10% para las avaluaciones, por lo que se puede rechazar la hipotesis nula (precio unitario = media). En Ecuador, no existe una norma especifica pero el 10% esta dentro del rango de + - 2 desviaciones standard.
e) Siguiendo la misma logica, si se toma una alfa de 10%, se rechazaria las hipotesis nulas, ya que los valores de P estan debajo de del alfa de 10%. Lo que quiere decir que las variables distancia y areas juntas explican la variabilidad del precio con una confianza del 90% o se puede decir que si se acepta la regresion
| Intercepción | 0.009648052 |
| D (km) | 0.083811167 |
| A (ha) | 0.06505301 |
lunes, 12 de marzo de 2012
COMENTARIOS SOBRE AVALUOS, METODOS, TECNICAS
FACTORES QUE MÁS INFLUYEN EN
EL VALOR COMERCIAL
LOTES DE TERRENO: Por ser Mérida una ciudad entre montañas ubicada sobre
una meseta, los terrenos son escasos y costosos en general y existe fuerte
tendencia a urbanizar las zonas con pendiente. Los factores que influyen en
orden de importancia según mi criterio son:
·
Ubicación. Es
determinante en que sector de la ciudad se encuentra, ya que existen zonas que
aunque con buenos lotes, estos no son apetecibles debido al sector en que se
encuentran. (Ej. Márgenes del rio Chama)
·
Uso leal
permitido: El aprobado por la normativa municipal vigente, existen limitaciones
de altura y porcentaje de ocupación de acurdo a la zonificación.
·
Forma: La
diversidad de formas que han adoptado los lotes dentro de la ciudad reduciendo
cada vez más su frente, limitando las posibilidades de desarrollo
·
Vialidad –
accesibilidad: En Mérida es imprescindible y así lo ve el Mercado estar cercano
a los principales corredores viales, los lotes que están contiguos a las
avenidas son los más cotizados.
·
Topografía: La
preferencia es a obtener lotes o parcelas planas las cuales son escasas o no
están en venta. La presión de los urbanizadores por estos lotes hace que su
precio suba, y que el mercado se dirija a comprar lotes NO planos que requieren
mayor inversión.
·
Protección
Ambiental: Mérida es atravesada por dos ríos y varios causes de agua menores, y
existen zonas protegidas por el Ministerio de ambiente donde la urbanización
que se permite es mínima, esto hace que existan zonas con muy pocos inmuebles
muy deseadas por su tranquilidad y clima.
APARTAMENTOS: La condición de ciudad universitaria y turística hace que los
valores de los apartamentos este dada por
·
Ubicación
dentro de la ciudad: Es fundamental para el mercado estar cerca de las vías
donde se accede al transporte público o cerca de los centros de estudio, este
factor afecta los valores de las unidades que se comercializan notablemente.
·
Ubicación
dentro de edificio: Se prefieren los pisos altos a los bajos, por razones de
tranquilidad y seguridad.
·
Area: Es
crucial e incide fuertemente sobre los valores, lleva implícito varios
factores, un apartamento de área grande implica mas número de habitaciones,
salas de baño y por lo general con mejores acabados, menos unidades por
edificio o por piso, y generalmente estos inmuebles están en las mejores zonas
de l ciudad.
·
Vista a la
sierra Nevada: este factor está íntimamente ligado a la ubicación dentro de la ciudad
y a la ubicación entre de cada edificio, en Mérida los apartamentos se
promocionan como “con vista a la Sierra Nevada” o “Vista hacia tal o cual
avenida, esto para indicar que la altura y ubicación de apartamento junto a su
ubicación permite ver desde las ventanas (o algunas ventanas) la sierra Nevada
de Mérida, y eso influye en los valores, es por supuesto mas caro un apto con
vista a la sierra en un piso lato que otro de igual característica con vista
hacia una av. o un barrio.
OFICINAS:
·
Ubicación.
·
Area.
·
Estacionamiento,
para propietarios y para visitantes.
·
Seguridad
BODEGAS ( Aquí GALPONES: La existencia de este tipo de inmuebles es escaso
ya que la industrialización es mínima, esto se puede apreciar por la cantidad
de unidades vendidas al año y el tamaño y tipo estas, son de tamaño pequeño y
mediano. Los factores que mas afectan son:
·
Ubicación.
·
Tamaño –
Altura – Tipo (Tiene o no mezzanina).
LOCALES EN Centro Comercial:
·
Ubicación
dentro del CC, cercanía a los puntos de acceso, a los atractores (ferias de
comida, bancos, supermercados..)
·
Tamaño –
Altura – Tipo (Tiene o no mezzanina).
·
Seguridad.
MÉTODOS DE
AVALÚOS RECOMENDARÍAS UTILIZAR PARA ACOMETER LA TASACIÓN DE:
La selección del método estará condicionada siempre a la existencia de
mercado
LOTES DE TERRENO: Método comparativo de Mercado - Residual
APARTAMENTO: Método comparativo de Mercado – Renta.
OFICINA: Método comparativo de Mercado – Renta.
GALPÓN (BODEGA): Método comparativo
de Mercado-
Método de Costo de Reposición
Renta .
LOCALES EN Centro Comercial: Método comparativo de Mercado – Renta.
VALOR COMERCIAL
VALOR COMERCIAL
Para el caso de Venezuela, donde tenoms una proliferacion de leyes para todo (creo que en (exeso) no exiset una regulacion que obligue a colocar el precio real en los documentos, ya que se permite vender por el precio que desse el vendedor y de hecho se ven registradas ventas simbolicas (Ej un apto de 88 m nuevo vendio en 10.000 Bs, qeu son 1000 USD) sin embargo si existe en la ley que regula el impuesto donde el registrador o notario cuando observa estas ventas coloca un valor de registro para efectos de impuesto (en el caso del apto indicado el valor de registro indicado por el notario fue de 650.000,00 BS algo que es mas real +- 65.000. USD) y solo tien efectos en el pago de lso impuestos, y el valor de venta registrado siguera siendo el valor contable. Este valor es tomado como el valido en caso de expropieaciones por ejemplo.
Jorge Rincon
Merida, Venezuela
VALOR COMERCIAL
Te comento con un ejemplo extraído de las notas de la Arq. María Emilia Pereira durante el curso de valoración de inmuebles dictado en Mérida en el 2008: Se requiere valuar un inmueble situado en un sector que se denominara Sector Nº1 (S1). Se obtuvieron solo 2 referenciales de la zona en estudio y otros mas en zonas cercanas que se denominaran sectores 2 y 3 (S2 y S3). Se construye una matriz donde se da puntaje (de 0 a 1 por ej) a las características de cada sector (ej. vialidad, accesibilidad, disponibilidad des servicios, seguridad, etc etc) y se obtiene una sumatoria. Para este ejemplo supongamos que esa sumatoria dio S1 = 8.02 S3 = 5.08 y S2 = 7.90 Calculamos un coeficiente de corrección por vecindario Fcv = S1/S3, Fcv = 1.5787 Quiere decir que el referencial ubicado en el sector 3 es 57.87% inferior en cuanto a los parámetros estudiados al objeto del avalúo, por lo que para ser comparable debe afectarse (incrementarse) por el factor calculado. Si el referencial en la zona 3 es 10 u.m/m2, al trasladarlo a la zona 1 es 1.5787 x 10, = 15.87 u.m./m2 Este es un monto exagerado solo para ver la operatividad del proceso Te anexo una matriz modelo. Te comento que se usa poco este método y su aplicabilidad es importante cuando se tienen muy pocos datos de la zona en estudio... dando paso la estadística inferencial
Saludos !
Jorge Rincon.
Merida, Venezuela
VALORACION DE GRANDES LOTES
Una manera de estimar un primer valor, para este caso ya que los más probable es que no existan datos de operaciones de compra venta (referenciales) y los existentes no son representativos del mercado que se esta analizando, entonces será necesario recurrir a la información existente en los catastros de las municipios y verificar si existe información de avalúos masivos realizados por la entidad local para la zona en estudio, para establecer el valor del suelo.
Determinar las condiciones y cualidades que exhibe el lote sin son tierras aun productivas (agrícolas o pecuarias) si poseen reservas forestales aprovechables, si son reservas ecológicas, todos estas cualidades representaran factores, junto a la distancia a las vías, a los centros o polos de desarrollo, disponibilidad de servicios, entre otros, que luego afectara el valor catastral para obtener un valor por hectárea. Es importante verificar la fecha que tenga la ultima actualización del valor catastral (repito si es que existe), ya que será necesario actualizar por tiempo el valor catastral. En Mérida (la capital del Estado) el municipio posee una tabla de valores para el suelo por parroquias (sectores afines) que le asigna valores más bajos de lo que el mercado paga, y sin embargo es una referencia de un valor mínimo para muchos.
Según mi opinión la inferencia estadística se podrá usar siempre y cuando existan datos suficientes (el número de observaciones “n” debe ser mayor que el numero de parámetros a estimar en el modelo. Guajarati 1997), de lo contrario no se usara. Y será necesario recurrir al método residual
En resumen opino que el avaluó debe realizarse analizando las condiciones físicas y económicas del suelo existentes para el momento, y preferiblemente usar el método comparativo siempre y cuando existan datos referenciales.
b) ¿Cómo influye la reglamentación o normas sobre el terreno? Densidades, usos, índices de aprovechamiento, etc.
Son factores preponderantes, ya que el suelo puede variar su valor si cambian las condiciones de uso, la expansión de las ciudades trae consigo cambios de uso de con mejoras en las variables urbanas. Las reglamentaciones y protecciones que puedan existir sobre zonas definidas bien como reservas ecológicas, o de otro tipo afectan el valor del suelo.
c) ¿Qué tanto utilizan el método residual o involutivo?
En Venezuela se usa poco este método
d) Sí el método residual o involutivo, y el método comparativo les da diferente ¿qué hacen?
En caso de discrepancia entre lo obtenido por cada método, tomaría como valido el que resulte de la aplicación del método residual, ya que considera las posibilidades de desarrollo del lote en el tiempo, y en consecuencia reflejara de manera mas cercana lo que el mercado estaría dispuesto a pagar, y este mercado esta compuesto lógicamente por los grandes urbanizadores y ellos realizan este estudio de potencialidades de la tierra para ofertar por los lotes que les interesan.
Además es importante considerar que terrenos de grandes extensiones podrán tener varios usos y por ende probablemente habrá que desarrollarlos con diferentes intensidades constructivas y variados tipos de construcción, ya que la normativa no será igual para toda la extensión a tasar (probablemente). Incluso puede darse como en Mérida que lotes grandes disponibles de un solo propietario son compartidos territorialmente por dos municipios.
METODO RESIDUAL
b) ¿El promotor o constructor tiene determinado un porcentaje máximo para pagar por el lote sobre las ventas esperadas? Generalmente y es la experiencia en esta ciudad que no existe definido un porcentaje máximo a pagar en función de las ventas, lo que ocurre comúnmente es que se trata de tomar el lote como una inversión, es decir o el constructor compra el lote y ese es su aporte o un tercero entra en el negocio colocando el lote como su inversión la cual devengara unos beneficios en función del porcentaje que implique su participación en el total del negocio.
c) ¿Conoce Ud estudios en su país o ciudad sobre el tema? No conozco que se hayan realizado, existe muy poca informacion local
d) ¿Cree importante conocer este dato para los avalúos de terrenos? Considero importante conocer este dato, ya que se podría estimar el valor del lote de una manera practica y para una amplia gama de propiedades.
Factores que infliuyen en el valor de la tierra
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