lunes, 12 de marzo de 2012

COMENTARIOS SOBRE AVALUOS, METODOS, TECNICAS




FACTORES QUE MÁS INFLUYEN EN EL VALOR COMERCIAL
LOTES DE TERRENO: Por ser Mérida una ciudad entre montañas ubicada sobre una meseta, los terrenos son escasos y costosos en general y existe fuerte tendencia a urbanizar las zonas con pendiente. Los factores que influyen en orden de importancia según mi criterio son:
·         Ubicación. Es determinante en que sector de la ciudad se encuentra, ya que existen zonas que aunque con buenos lotes, estos no son apetecibles debido al sector en que se encuentran. (Ej. Márgenes del rio Chama)
·         Uso leal permitido: El aprobado por la normativa municipal vigente, existen limitaciones de altura y porcentaje de ocupación de acurdo a la zonificación.
·         Forma: La diversidad de formas que han adoptado los lotes dentro de la ciudad reduciendo cada vez más su frente, limitando las posibilidades de desarrollo
·         Vialidad – accesibilidad: En Mérida es imprescindible y así lo ve el Mercado estar cercano a los principales corredores viales, los lotes que están contiguos a las avenidas  son los más cotizados.
·         Topografía: La preferencia es a obtener lotes o parcelas planas las cuales son escasas o no están en venta. La presión de los urbanizadores por estos lotes hace que su precio suba, y que el mercado se dirija a comprar lotes NO planos que requieren mayor inversión.
·         Protección Ambiental: Mérida es atravesada por dos ríos y varios causes de agua menores, y existen zonas protegidas por el Ministerio de ambiente donde la urbanización que se permite es mínima, esto hace que existan zonas con muy pocos inmuebles muy deseadas por su tranquilidad y clima.

APARTAMENTOS: La condición de ciudad universitaria y turística hace que los valores de los apartamentos este dada por
·         Ubicación dentro de la ciudad: Es fundamental para el mercado estar cerca de las vías donde se accede al transporte público o cerca de los centros de estudio, este factor afecta los valores de las unidades que se comercializan notablemente.
·         Ubicación dentro de edificio: Se prefieren los pisos altos a los bajos, por razones de tranquilidad y seguridad.
·         Area: Es crucial e incide fuertemente sobre los valores, lleva implícito varios factores, un apartamento de área grande implica mas número de habitaciones, salas de baño y por lo general con mejores acabados, menos unidades por edificio o por piso, y generalmente estos inmuebles están en las mejores zonas de l ciudad.
·         Vista a la sierra Nevada: este factor está íntimamente ligado a la ubicación dentro de la ciudad y a la ubicación entre de cada edificio, en Mérida los apartamentos se promocionan como “con vista a la Sierra Nevada” o “Vista hacia tal o cual avenida, esto para indicar que la altura y ubicación de apartamento junto a su ubicación permite ver desde las ventanas (o algunas ventanas) la sierra Nevada de Mérida, y eso influye en los valores, es por supuesto mas caro un apto con vista a la sierra en un piso lato que otro de igual característica con vista hacia una av. o un barrio.
OFICINAS:
·         Ubicación.
·         Area.
·         Estacionamiento, para propietarios y para visitantes.
·         Seguridad
BODEGAS ( Aquí GALPONES: La existencia de este tipo de inmuebles es escaso ya que la industrialización es mínima, esto se puede apreciar por la cantidad de unidades vendidas al año y el tamaño y tipo estas, son de tamaño pequeño y mediano. Los factores que mas afectan son:
·         Ubicación.
·         Tamaño – Altura – Tipo (Tiene o no mezzanina).

LOCALES EN Centro Comercial:
·         Ubicación dentro del CC, cercanía a los puntos de acceso, a los atractores (ferias de comida, bancos, supermercados..)
·         Tamaño – Altura – Tipo (Tiene o no mezzanina).
·         Seguridad.


MÉTODOS DE AVALÚOS RECOMENDARÍAS UTILIZAR PARA ACOMETER LA TASACIÓN DE:

La selección del método estará condicionada siempre a la existencia de mercado
LOTES DE TERRENO: Método comparativo de Mercado - Residual
APARTAMENTO: Método comparativo de Mercado – Renta.
OFICINA: Método comparativo de Mercado – Renta.
GALPÓN (BODEGA):  Método comparativo de Mercado-
          Método de Costo de Reposición
          Renta .
LOCALES EN Centro Comercial: Método comparativo de Mercado – Renta.


VALOR COMERCIAL
de Jorge Alonso Rincon Parra - jueves, 18 de octubre de 2012, 00:11
Según mi experiencia y la información previa, podría afirmar que cuando se presente este caso es imperioso aplicar si es un lote el método residual, no hay mas alternativa, indagando previamente la normativa que pesa sobre el lote en estudio, este método nos permite de manera mas certera llegar al valor mas cercano a lo que el mercado podría pagar, sin embargo es fundamental el conocimiento del mercado por parte del tasador ya que de allí se podrán interpretar de manera mas real el valor que se obtenga, ya que aunque los valores sean ciertos y acertados en su cálculo, el mercado es el que impone. Yo diría que para terrenos se puede aplicar el método comparativo realizando homogeneización muy rigurosa, estudiando bien el mercado, y aplicando de entrada una reducción del 15 a 20% (para el caso venezolano) y luego corregir por los demás factores. Para el caso de construcciones existentes tales como apartamentos, casa, oficinas, locales comerciales y galpones se procederá por el método de la renta y/o costo de reproducción y siempre para el terreno usar el método residual. Por supuesto que los métodos de la renta y costo nos serán de gran ayuda, al no contar con datos referenciales de operaciones de compra venta por estos métodos será la manera de determinara el valor si discrepa con lo obtenido en el método comparativo (oferta) será necesario analizar mas afondo la situación y cualidades del bien a tasar a fin de refinar la muestra y la aplicación de los factores correctivos. Otra fuente importante son los propios avalúos realizados por tasadores y de los cuales podremos echar mano y junto con las ofertas y aplicando el factor puente homogeneizar la data. Nuestra experiencia en Mérida (Venezuela) la única fuente valida (desde la legalidad) de datos de mercado son los registros públicos, donde se asientan los documentos de compra venta de inmuebles, en los cuales como afirma muy correctamente el Dr. Borrero, nunca o casi nuca se dice la verdad respecto al precio en que se vende o compra un inmueble, todo con el fin siempre de evadir impuestos, y es allí donde los tasadores deben realizar la mejor selección (en los casos donde existen operaciones para un inmueble determinado) a fin de que esta represente lo mejor posible el comportamiento del mercado. Existe la posibilidad si no se encuentran datos de transacciones, realizar conversiones por la MTRIZ de VECINDARIO en la cual se toman referencias de operaciones en otras zonas y se “trasladan” al sector en donde se encuentra el inmueble en estudio.

VALOR COMERCIAL
de Jorge Alonso Rincon Parra - sábado, 27 de octubre de 2012, 21:08
Hola. Saludos.
Para el caso de Venezuela, donde tenoms una proliferacion de leyes para todo (creo que en (exeso) no exiset una regulacion que obligue a colocar el precio real en los documentos, ya que se permite vender por el precio que desse el vendedor y de hecho se ven registradas ventas simbolicas (Ej un apto de 88 m nuevo vendio en 10.000 Bs, qeu son 1000 USD) sin embargo si existe en la ley que regula el impuesto donde el registrador o notario cuando observa estas ventas coloca un valor de registro para efectos de impuesto (en el caso del apto indicado el valor de registro indicado por el notario fue de 650.000,00 BS algo que es mas real +- 65.000. USD) y solo tien efectos en el pago de lso impuestos, y el valor de venta registrado siguera siendo el valor contable. Este valor es tomado como el valido en caso de expropieaciones por ejemplo.
Jorge Rincon
Merida, Venezuela

VALOR COMERCIAL
de Jorge Alonso Rincon Parra - sábado, 27 de octubre de 2012, 11:27
Andrés. 
Te comento con un ejemplo extraído de las notas de la Arq. María Emilia Pereira durante el curso de valoración de inmuebles dictado en Mérida en el 2008: Se requiere valuar un inmueble situado en un sector que se denominara Sector Nº1 (S1). Se obtuvieron solo 2 referenciales de la zona en estudio y otros mas en zonas cercanas que se denominaran sectores 2 y 3 (S2 y S3). Se construye una matriz donde se da puntaje (de 0 a 1 por ej) a las características de cada sector (ej. vialidad, accesibilidad, disponibilidad des servicios, seguridad, etc etc) y se obtiene una sumatoria. Para este ejemplo supongamos que esa sumatoria dio S1 = 8.02 S3 = 5.08 y S2 = 7.90 Calculamos un coeficiente de corrección por vecindario Fcv = S1/S3, Fcv = 1.5787 Quiere decir que el referencial ubicado en el sector 3 es 57.87% inferior en cuanto a los parámetros estudiados al objeto del avalúo, por lo que para ser comparable debe afectarse (incrementarse) por el factor calculado. Si el referencial en la zona 3 es 10 u.m/m2, al trasladarlo a la zona 1 es 1.5787 x 10, = 15.87 u.m./m2 Este es un monto exagerado solo para ver la operatividad del proceso Te anexo una matriz modelo. Te comento que se usa poco este método y su aplicabilidad es importante cuando se tienen muy pocos datos de la zona en estudio... dando paso la estadística inferencial
Saludos !
Jorge Rincon.
Merida, Venezuela


VALORACION DE GRANDES LOTES
de Jorge Alonso Rincon Parra - jueves, 18 de octubre de 2012, 00:14
Como primer paso una exploración (encuestas) previa de las ofertas existentes de lotes en la zona, de no existir sondear los posibles precios que propietarios esperarían obtener en caso hipotético de vender (aunque no estén vendiendo) esto nos daría una idea de la oferta y su valor por hectárea.
Una manera de estimar un primer valor, para este caso ya que los más probable es que no existan datos de operaciones de compra venta (referenciales)  y los existentes no son representativos del mercado que se esta analizando, entonces será necesario recurrir a la información existente en los catastros de las municipios y verificar si existe información de avalúos masivos realizados por la entidad local para la zona en estudio, para establecer el valor del suelo.
Determinar las condiciones y cualidades que exhibe el lote  sin son tierras aun productivas (agrícolas o pecuarias) si poseen reservas forestales aprovechables, si son reservas ecológicas, todos estas cualidades representaran factores, junto a la distancia a las vías, a los centros o polos de desarrollo, disponibilidad de servicios, entre otros,  que luego afectara el valor catastral para obtener un valor por hectárea. Es importante verificar la fecha que tenga la ultima actualización del valor catastral (repito si es que existe), ya que será necesario actualizar por tiempo el valor catastral. En Mérida (la capital del Estado) el municipio posee una tabla de valores para el suelo por parroquias (sectores afines) que le asigna valores más bajos de lo que el mercado paga, y sin embargo es una referencia de un valor mínimo para muchos.
Según mi opinión la inferencia estadística se podrá usar siempre y cuando  existan datos suficientes (el número de observaciones “n” debe ser mayor que el numero de parámetros a estimar en el modelo. Guajarati 1997), de lo contrario no se usara. Y  será necesario recurrir al método residual
En resumen opino que el avaluó debe realizarse analizando las condiciones físicas y económicas del suelo existentes para el momento, y preferiblemente usar el método comparativo siempre y cuando existan datos referenciales.
b) ¿Cómo influye la reglamentación o normas sobre el terreno? Densidades, usos, índices de aprovechamiento, etc.
Son factores preponderantes, ya que el suelo puede variar su valor si cambian las condiciones de uso, la expansión de las ciudades trae consigo cambios de uso de con mejoras en las variables urbanas. Las reglamentaciones y protecciones que puedan existir sobre zonas definidas bien como reservas ecológicas, o de otro tipo afectan el valor del suelo.
c) ¿Qué tanto utilizan el método residual o involutivo?
En Venezuela se usa poco este método
d) Sí el método residual o involutivo, y el método comparativo les da diferente ¿qué hacen?
En caso de discrepancia entre lo obtenido por cada método, tomaría como valido el que resulte de la aplicación del método residual, ya que considera las posibilidades de desarrollo del lote en el tiempo, y en consecuencia reflejara de manera mas cercana lo que el mercado estaría dispuesto a pagar, y este mercado esta compuesto lógicamente por los grandes urbanizadores y ellos realizan este estudio de potencialidades de la tierra para ofertar por los lotes que les interesan.
Además es importante considerar que terrenos de grandes extensiones podrán tener varios usos y por ende probablemente habrá que desarrollarlos con diferentes intensidades constructivas y variados tipos de construcción, ya que la normativa no será igual para toda la extensión a tasar (probablemente). Incluso puede darse como en Mérida que lotes grandes disponibles de un solo propietario son compartidos territorialmente por dos municipios.

METODO RESIDUAL
de Jorge Alonso Rincon Parra - jueves, 18 de octubre de 2012, 00:18
a) ¿Utilizan este concepto en sus ciudades o países? En Venezuela y en particular en esta ciudad (Mérida) se usa muy poco
b) ¿El promotor o constructor tiene determinado un porcentaje máximo para pagar por el lote sobre las ventas esperadas?  Generalmente y es la experiencia en esta ciudad que no existe definido un porcentaje máximo a pagar en función de las ventas, lo que ocurre comúnmente es que se trata de tomar el lote como una inversión, es decir o el constructor compra el lote y ese es su aporte o un tercero entra en el negocio colocando el lote como su inversión la cual devengara unos beneficios en función del porcentaje que implique su participación en el total del negocio.
c) ¿Conoce Ud estudios en su país o ciudad sobre el tema? No conozco que se hayan realizado, existe muy poca informacion local
d) ¿Cree importante conocer este dato para los avalúos de terrenos? Considero importante conocer este dato, ya que se podría estimar el valor del lote de una manera practica y para una amplia gama de propiedades.

Factores que infliuyen en el valor de la tierra
de Jorge Alonso Rincon Parra - lunes, 8 de octubre de 2012, 17:55
El valor de la tierra se ve influenciado grandemente por la ubicacion del predio dentro de la ciudades, por el desarrollo de los servicios publicos, vialidad y por el asentamiento de polos comerciales, los cuales forman en su mayoria centros de atraccion, alrededor de los cuales el valor del suelo sufre cambios y alzas importatntes.








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